Nouvelle législation sur les baux à Bruxelles : quelles nouveautés depuis novembre 2024 ?

En novembre 2024, des nouvelles règles en matière de bail locatif sont entrées en vigueur dans la Région de Bruxelles-Capitale.  

Ce changement, initié par les autorités régionales, vise à moderniser les règles existantes pour mieux protéger les locataires tout en clarifiant les responsabilités des propriétaires. 

Découvrez dans ce qui suit les modifications apportées par la réforme et leurs implications pour propriétaires et locataires.

Réforme du bail 2024 à Bruxelles : quelles nouveautés et pourquoi ?

L’ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement à Bruxelles est entrée en vigueur le 1^er novembre 2024. 

Elle vise à :

• Renforcer les droits des locataires à un logement décent, abordable et durable, en introduisant des normes de logement plus strictes 
• Améliorer la transparence précontractuelle, notamment par des obligations renforcées pour les propriétaires avant la signature d’un bail 
• Encourager des pratiques locatives responsables avec de nouvelles certifications pour garantir des logements conformes et sûrs

L’objectif principal de ces nouvelles mesures pour les baux est de garantir un parc locatif de meilleure qualité et de maîtriser la hausse des loyers, tout en réduisant les conflits entre locataires et propriétaires.

💡 Bon à savoir : il existe de nombreuses aides au logement à Bruxelles et dans toute la Belgique (logement d’urgence, aide au loyer, logement de transit, aides pour les sans-abris, logement social, etc.). Consultez notre dossier dédié au logement pour en savoir plus.

Code logement Bruxelles : quelles nouveautés pour propriétaires et locataires ? 

Les nouvelles règles relatives au contrat de bail à Bruxelles sont entrées en vigueur le 1er novembre 2024 et concernent :

• Tous les nouveaux baux signés (conclus ou renouvelés) dans la Région de Bruxelles-Capitale après le 1^er novembre pour ce qui concerne les changements liés à la phase précontractuelle 
• Tous les baux bruxellois en cours pour ce qui concerne les autres mesures 

Les propriétaires peuvent cependant disposer de délais spécifiques pour se conformer à certaines exigences techniques, comme l’obtention du certificat de conformité (voir plus bas).

Contrat de bail Bruxelles : nouvelles obligations précontractuelles pour les propriétaires

Ces obligations s’appliquent aux baux en cours pour lesquels les propriétaires doivent désormais :

• Fournir un état des lieux détaillé au locataire avant la signature du contrat 
• Informer les locataires sur l’état général du logement, notamment sur sa conformité avec les normes de sécurité et d’hygiène, et respecter ces normes pour tout logement proposé à la location, mis en location ou donné en occupation (même le logement n’a pas encore été ou n’est plus loué)
• Communiquer le dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsque le logement fait l’objet de baux successifs de courte durée : cette nouvelle règle a pour but d’empêcher le propriétaire d’augmenter le loyer après plusieurs baux successifs. En cas de non-respect de cette obligation par le propriétaire, le loyer sera réduit au loyer exigible en vertu du précédent bail, sous réserve d’une éventuelle indexation du loyer (Art. 217 et 241).
• Faire apparaître les charges réelles et leur répartition entre locataire et propriétaire dans le bail et justifier le décompte annuel 
• Effectuer un état des lieux de sortie en fin d’occupation, dans un délai d’1 mois maximum (état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés)
• Demander un certificat de conformité avant toute mise en location (voir plus bas) 
• Fournir des équipements de sécurité de base (ex. : détecteurs de fumée, installations électriques aux normes)

👉 De plus, il est désormais interdit d’augmenter le montant du loyer de base des baux de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans) pendant neuf ans. L’indexation du loyer, en revanche, reste encore possible.

📝 A noter : les baux en cours n’ont pas besoin d’être systématiquement modifiés. Cependant, si le logement est jugé non conforme, les propriétaires doivent réaliser les travaux nécessaires pour respecter les nouvelles exigences.

Des droits renforcés pour les locataires

Avec la nouvelle législation sur les baux, les locataires bénéficient de droit renforcés grâce à :

• L’introduction d’un droit à la résiliation simplifiée en cas de non-conformité grave du logement 
• La garantie d’un logement respectant des normes énergétiques minimales (voir toutes les aides financières pour les factures d’énergie)
• La possibilité d’envoyer un contre-préavis d’1 mois si le locataire reçoit un préavis de 3 mois du propriétaire pour un bail de courte durée
• La mise en place d’une protection supplémentaire si le locataire a porté plainte auprès de la DIRL ou s’il a saisi la Commission Paritaire Locative : il pourra, dans ce cas, rester dans le logement pendant toute la durée de la procédure 
• La prise en charge des frais de relogement par le bailleur en cas de résolution du bail à ses torts (frais d’évacuation du logement, frais de transports du mobilier, dépenses liées à l’installation dans le nouveau logement, déménagement, etc.)
• La mise en place de sanctions plus sévères en cas d’expulsion non contrôlée (c’est-à-dire réalisée sans titre exécutoire) ou d’entrave délibérée et fautive de l’accès au domicile  : dans ces situations, les locataires pourront percevoir une indemnité pouvant atteindre 18 mois de loyer versés par le propriétaire 
• La nullité de toute clause du bail d’habitation interdisant au preneur de se domicilier dans les lieux loués (celle-ci sera désormais réputée non écrite conformément à l’art. 218)
• La possibilité de choisir le mode de garantie pour le locataire : la loi sur la garantie locative en Belgique permet désormais de constituer une garantie sous différentes formes (bancaire, sûreté réelle, ou encore caution personnelle pour un bail étudiant avec cumul d’une autre forme de garantie)
• La mise en place d’un niveau maximum pour la garantie locative : désormais, celle-ci est obligatoirement mise sur un compte bancaire au nom du locataire et ne peut plus excéder l’équivalent de 2 mois de loyer (hors charges). De plus, le propriétaire doit désormais rembourser la garantie au locataire dans les 2 mois qui suivent son départ, sous peine de devoir verser au locataire 10% du loyer par mois de retard.
• La fin des clauses du bail relatives à l’interdiction de garder des animaux de compagnie : celles-ci ne sont plus valides depuis le 1^er novembre 2024
• Une nouvelle règle relative au retard de loyer : si le locataire n’a pas payé son loyer dans les temps, seuls les intérêts aux taux légaux peuvent désormais être réclamés par le propriétaire

De plus, il est désormais interdit d’augmenter le montant du loyer de base des baux de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans) pendant neuf ans. L’indexation du loyer, en revanche, reste encore possible.

⚠️ Attention, nouvelle obligation pour le locataire : désormais, le locataire est tenu de souscrire à une assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux. 

Le certificat de conformité : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

Le certificat de conformité est un document délivré par la Direction de l’Inspection Régionale du Logement de Bruxelles Logement (DIRL) qui sert à attester que le logement respecte les normes en vigueur. 

Pour l’obtenir, il faut :

• Faire une demande auprès de la DIRL : la demande peut être faite en ligne ou via le formulaire papier
• Permettre une inspection du logement par un agent certifié 
• Fournir les documents requis (attestation de conformité électrique, certificats énergétiques, etc.)

Les délais de traitement varient selon les communes, mais le certificat est généralement valide pour plusieurs années.

💡 Bon à savoir : des frais administratifs de 200 euros sont à verser pour obtenir ce certificat (paiement par virement bancaire).

Non-respect du Code du  logement bruxellois : comment déposer des plaintes ou régler des litiges ?

En cas de problème, les locataires peuvent :

• Signaler les infractions au service communal du logement ou à la région compétente 
• Recourir à une médiation locative pour résoudre les conflits 
• Saisir les tribunaux en cas de litige persistant

Les autorités régionales ont également mis en place des plateformes dédiées pour recueillir les plaintes et conseiller les locataires (en savoir plus).

Réforme bail Bruxelles 2024 : organisme responsable et contact

En cas de question relative aux nouvelles mesures sur les baux à Bruxelles, vous pouvez vous rapprocher de Bruxelles Logement.

Voici les coordonnées utiles :

Nouvelles règles en matière de bail à Bruxelles : une avancée pour le droit à un logement décent 

La réforme de la législation sur les baux en novembre 2024 marque une étape importante dans l’amélioration des conditions de logement dans la région de Bruxelles-Capitale. Si elle impose des contraintes supplémentaires aux propriétaires, elle garantit des droits accrus aux locataires et vise un parc locatif plus sécurisé et équitable.