Le revenu cadastral est une notion abstraite qui peut être difficile à comprendre. Or, elle est essentielle en Belgique, notamment pour le calcul du précompte immobilier. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ou envisagez de le devenir, comprendre son fonctionnement vous aidera à anticiper vos obligations fiscales.
Dans cet article, découvrez ce qu’est le revenu cadastral, comment il est calculé, son utilité, et les démarches pour le consulter ou le contester.
Qu’est-ce que le revenu cadastral ?
Le revenu cadastral (RC) n’est pas vraiment un revenu. C’est une valeur de référence, calculée pour un bien immobilier ou un terrain.
Le revenu cadastral équivaut au revenu locatif annuel moyen net qu’un bien immobilier vous aurait rapporté en 1975.
👉 Le revenu cadastral n’est pas une valeur marchande, mais une estimation administrative datant de 1975. Il ne reflète donc pas la valeur actuelle de votre bien sur le marché.
Bien qu’il ne corresponde donc pas vraiment à la réalité actuelle du marché locatif, il reste un indicateur clé pour les taxes immobilières. Fixé par l’administration du cadastre, il sert, en effet, de base au calcul du précompte immobilier.
En Belgique, l’administration du cadastre :
- Répertorie chaque bien immobilier et parcelle de terrain, construite ou non,
- Identifie les propriétaires de chaque bien,
- Fixe le revenu cadastral,
- S’occupe de la taxation immobilière.
À quoi sert le revenu cadastral
Le revenu cadastral est principalement utilisé pour déterminer le précompte immobilier.
👉 Le précompte immobilier est un impôt régional payé chaque année par les propriétaires. Il est calculé sur base du revenu cadastral et se base aussi sur d’autres critères tels que la situation du propriétaire, la commune où est situé le bien, les taux d’imposition locaux.
En Belgique, chaque région applique ses propres règles pour le calcul du précompte immobilier, ce qui peut entraîner des différences importantes d’un endroit à l’autre.
🔎 Le précompte immobilier pour la Wallonie et pour Bruxelles-Capitale est de 1,25 % du RC indexé. En Flandre, le taux est de 3,97 %.
Au précompte immobilier régional, vous devrez ajouter des taxes communales et provinciales : les centimes additionnels prélevés par la commune et la province de résidence.
💡 Des réductions de précompte immobilier sont prévues dans certains cas, par exemple, pour un chef de famille souffrant de handicap, dans le cas d’enfants à charge, ou pour personnes handicapées à charge.
Par ailleurs, si vous avez un enfant et/ou une personne handicapée à charge, vous bénéficiez d’un avantage fiscal en Belgique.
Enfin, certains biens peuvent être exonérés de précompte immobilier. Tel est le cas, par exemple, des immeubles qui sont loués par les Agences Immobilières Sociales (AIS) dans la Région de Bruxelles-Capitale ainsi que certains logements sociaux.
Comment connaître son revenu cadastral ?
Pour connaître le revenu cadastral de votre bien, plusieurs solutions s’offrent à vous :
- Via votre avertissement-extrait de rôle : chaque année, l’administration fiscale vous envoie un document indiquant le montant du précompte immobilier et le RC.
- Sur MyMinfin : le portail en ligne de l’administration fiscale permet d’accéder à ces informations.
- En contactant l’Administration du Cadastre : vous pouvez demander une attestation officielle.
☎️ Pour toute information sur votre revenu cadastral, vous pouvez contacter SPF Finances au 02 572 57 57, du lundi au vendredi, de 9h à 17h.
👉 Si vous achetez un bien, le revenu cadastral est mentionné dans l’acte notarié. Il est donc accessible avant l’achat.
Comment est calculé le revenu cadastral ?
Le revenu cadastral est donc déterminé sur la base d’une estimation du loyer annuel que le bien aurait généré en 1975. Sa valeur est obtenue en tenant compte de critères spécifiques :
- La superficie du bien et du terrain,
- L’état général du bâtiment,
- La localisation géographique,
- L’usage du bien, par exemple : habitation, commerce, bureau, etc.
Le revenu cadastral est, normalement, revu tous les 10 ans et indexé tous les ans. Cette indexation prend en compte l’évolution du coût de la vie et reflète, de la sorte, l’évolution de l’économie.
👉 Le précompte immobilier peut donc être différent d’une année à l’autre puisqu’il est calculé à partir du revenu cadastral.
La valeur du revenu cadastral change-t-elle en cas de rénovations ou d’extensions ?
Oui, toute modification apportée à un bien immobilier pouvant influencer sa valeur locative entraîne une réévaluation du revenu cadastral. Tel est le cas pour :
- Une extension, par exemple la construction d’une véranda ou l’ajout d’un étage.
- Une transformation comme la division d’un immeuble.
- Un changement d’affectation : le passage d’une habitation à un commerce, par exemple.
👉 La Belgique prévoit des aides pour vos projets de rénovation qui vous aident à financer les travaux.
Les prêts de la SWCS, par exemple, vous permettent de financer vos rénovations grâce à des prêts à taux zéro.
Par ailleurs, il existe également de nombreuses primes habitations wallonnes qui diminuent le coût de vos travaux, par exemple :
- Les primes Toiture et petits travaux sans audit,
- La prime Appareil de chauffage et d’eau chaude sanitaire,
- La prime pour l’installation d’un chauffe-eau solaire,
- La prime pour la mise en conformité de votre électricité.
Comment déclarer une modification de mon bien immobilier ?
Si vous réalisez des travaux ayant un impact sur la valeur locative, vous devez en informer l’administration cadastrale dans les 30 jours suivant leur achèvement.
Vous pouvez faire cette déclaration en ligne. Pour cela, il vous suffit de vous rendre sur MyMinfin.be, le portail en ligne du SPF Finances à partir duquel vous pouvez gérer votre dossier fiscal et faire vos déclarations.
Identifiez-vous sur MyMinfin.be, à l’aide de votre eID ou via itsme :
- Cliquez sur « Mon habitation et mes biens immobiliers »
- Choisissez « Consulter mes données immobilières »,
- Cliquez sur « Mes bien immobiliers actuels »,
- Choisissez « Déclarer une modification »,
- Vous aurez, dès lors, le choix entre une déclaration spontanée ou, si vous avez reçu un courrier vous invitant à le faire : une déclaration non spontanée.
📝 Vous pouvez aussi envoyer une déclaration par voie postale. Pour cela, vous trouverez sur Internet les différents formulaires adéquats, ainsi que les adresses des bureaux du SPF Finances auquel l’envoyer, en fonction de la commune dans laquelle se situe le bien.
Sur base de votre déclaration, vous recevrez une notification par voie postale sous pli recommandé. Cette notification vous informe du montant du nouveau revenu cadastral et la justification du nouveau montant.
⚠️ Ne pas déclarer une modification de votre bien peut entraîner une amende et une régularisation rétroactive du revenu cadastral.
Est-il possible de contester la valeur d’un revenu cadastral ?
Oui, si vous estimez que votre revenu cadastral est trop élevé, vous pouvez introduire une réclamation auprès de l’administration fiscale.
⚠️ Contester un RC peut aboutir à une révision à la hausse comme à la baisse. Il est donc conseillé de bien évaluer l’opportunité d’une démarche.
Voici les conditions pour introduire une réclamation valide :
- Faire une contre-proposition : indiquez le revenu cadastral que vous estimez approprié pour votre bien.
- Respecter la date limite : envoyez votre réclamation par courrier recommandé avant la date mentionnée dans la notification. Si cette date tombe un jour férié ou un dimanche, elle est reportée au jour ouvrable suivant.
- Envoyer la demande au bon service : l’adresse figure sur votre notification. Ajoutez vos coordonnées (téléphone et e-mail) pour faciliter les échanges.
👉 En tant que nouveau propriétaire, vous ne pouvez pas contester un revenu cadastral fixé avant l’achat de votre bien.
Comprendre et gérer son revenu cadastral
Le revenu cadastral joue donc un rôle clé dans la fiscalité immobilière en Belgique. Il sert notamment de base pour le calcul du précompte immobilier.
Son calcul repose sur une estimation datant de 1975, il est indexé chaque année et peut être mis à jour en cas de modifications du bien. Vous pouvez le consulter en ligne et le contester si vous estimez qu’il est inexact.
En étant informé sur son fonctionnement, vous évitez les mauvaises surprises et optimisez votre gestion immobilière et financière.
FAQ
1. Comment puis-je connaître mon revenu cadastral ?
Vous pouvez consulter votre avertissement-extrait de rôle, accéder à MyMinfin ou contacter l’Administration du Cadastre.
2. Le revenu cadastral change-t-il automatiquement après des travaux ?
Non, c’est à vous de signaler toute modification ayant un impact sur la valeur locative du bien.
3. Quelle est la différence entre le revenu cadastral et le précompte immobilier ?
Le revenu cadastral et le précompte immobilier sont deux notions liées à la fiscalité immobilière, mais elles ont des fonctions différentes.
Le revenu cadastral représente le revenu locatif annuel moyen net que votre bien aurait généré en 1975. Il sert de base pour calculer certains impôts, dont le précompte immobilier.
Le précompte immobilier est une taxe annuelle payée par les propriétaires et calculée sur le revenu cadastral indexé, auquel s’appliquent des taux régionaux, provinciaux et communaux.
Le revenu cadastral est donc une estimation théorique de la valeur locative, tandis que le précompte immobilier est une taxe basée sur cette valeur.
